【法律实务论坛】因征收拆迁导致房屋租赁合同无法履行时的责任负担
读者提问：能否以征收拆迁主张解除房屋租赁合同？责任如何负担？
出租房屋被划入征收拆迁范围，出租人无法继续提供出租房屋给承租人租赁使用，双方签订房屋租赁合同的目的已无法实现。能否以征收拆迁主张解除房屋租赁合同成为很多人关注问题。
《民法典》第一百八十条第二款规定[1]，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。征收及拆迁是由政府决定并付诸实施，符合不可预见、不可避免、不可克服等不可抗力的基本特征。进一步，根据《民法典》第五百六十三条因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同[2]的规定，出租房屋被划入征收拆迁范围属于不可抗力事件，出租房屋被拆除将是既定事实，房屋租赁合同的目的已无法实现。在此情形下，出承租方均应有权据此解除房屋租赁合同。
根据过错责任原则，以行为人的过错作为归责的根据和最终要件。房租租赁合同被解除，出承租方均非过错方，无需因此向对方赔偿损失或承担违约责任。但因征收拆迁导致房屋租赁合同被解除，承租方存在损失又是客观事实。于是，征收拆迁导致租赁合同解除，责任如何合理分担又成了问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）项规定[3]，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，经出租人同意的装饰装修，剩余租赁期内的残值损失，由双方按照公平原则分担。即在因征收拆迁导致房屋租赁合同解除的情况下，不可归责于双方，可以按照公平原则分担损失。
笔者认为，虽然该条款规定的是剩余租赁期内装饰装修残值损失，但从公平原则出发，对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦应适用公平原则予以补偿。出租人作为征收拆迁的实际受益人，对承租人所受损失应予补偿。
如在甘肃省酒泉市敦煌市莫高镇甘家堡村村民委员会、李迎喜租赁合同纠纷案【案号：（2022）甘09民终800号】中，甘肃省酒泉市中级人民法院认为，合同解除的原因是地方政府对整村进行规划修建，李迎喜在合同履行期间并无违约行为，甘肃省酒泉市敦煌市莫高镇甘家堡村村民委员会（出租方，以下简称“村委会”）应赔偿因合同解除给李迎喜造成的损失。对李迎喜修建、修复的建筑和设施，村委会应当予以赔偿。根据《工程造价鉴定意见书》，李迎喜维修、修建的建筑和设施在2021年造价为.61元。因双方签订的租赁合同约定租赁期限为30年，应当认定李迎喜是按照使用30年进行修建、维修，故该部分建筑和设施的现值应根据实际使用期间和合同约定的租赁期间进行折旧。从2011年至今，李迎喜实际使用了12年，折旧率应为40％（12÷30×100％=40％）。因村委会的提前解除合同行为导致李迎喜安装在租赁场地内的机器设备需要搬离，因此产生的拆除、运输及安装费用，也属于合同解除产生的损失，村委会也应予以赔偿。
脚注：
[1]《民法典》第一百八十条第二款 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
[2]《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……
[3]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
