义乌市住房公积金个人住房贷款实施细则

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义乌市住房公积金个人住房贷款实施细则

第一章总则

第一条【目的依据】为支持职工基本住房消费，规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》、住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》、《浙江省住房公积金条例》、《义乌市住房公积金管理办法》和国家、省、市有关法律法规等规定，结合义乌市实际，制定本实施细则。

第二条【贷款定义】本实施细则所称的住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指使用住房公积金向在义乌市行政区域内购买、建造（翻建）自住住房的住房公积金缴存职工发放的贷款，包括纯公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款部分、商业性个人住房贷款转公积金贷款（以下简称商转公贷款）和住房公积金转商业贴息贷款（以下简称公转商贷款）等形式的贷款。

第三条【中心、银行职能】义乌市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责义乌市公积金贷款的管理工作。经义乌市住房公积金管理委员会批准公积金中心可委托商业银行（以下简称受托银行）办理住房公积金的贷款业务。

委托受托银行承办住房公积金金融业务的，应订立委托协议，明确双方职责。受托银行应当依据委托协议和公积金中心制定的工作规范为职工办理公积金贷款金融业务，并接受公积金中心的考核和监督。

第四条【调整依据】公积金贷款发放应当符合国家、省和义乌市房地产市场宏观调控政策和住房保障政策要求。

第五条【中心职责】公积金中心应当强化公积金贷款风险管理，保障资金安全，推动公积金贷款服务质量的提升，创新服务模式，建立标准化服务机制。

第二章贷款对象、条件及申请时限

第六条【贷款对象】公积金贷款的对象为在义乌市行政区域内正常缴存住房公积金，在义乌市行政区域内购买、建造（翻建）具有自有产权的自住住房提取本人及房屋共有权人住房公积金个人账户余额不足、具有完全民事行为能力的公积金缴存职工（以下简称借款人）。

第七条【纯公积金贷款条件】同时符合以下条件的职工可向公积金中心提出住房公积金贷款申请：

（一）当前连续足额缴存住房公积金满六个月；

（二）具有稳定的经济收入，个人信用良好，具备偿还住房公积金贷款本息的能力；

（三）借款人家庭未申请或已还清住房公积金贷款一年以上；

（四）同意并配合办理住房抵押登记；

（五）以共有房产申请贷款的，其房屋共有权人须为借款人直系亲属，其中父母年龄均不能超过65周岁，子女须年满18周岁，具有完全民事行为能力；

（六）购买（建造）自住住房的，借款申请人应为所购（建）房屋产权人或配偶；

（七）购买自住住房的，须已支付不低于规定比例的首付款资金；

（八）新购商品房的，楼盘须是与公积金中心签约的楼盘或提供公积金中心认可的贷款担保；

（九）同意授权公积金中心通过数据共享获取相关信息，同意公积金中心在约定情况下，委托符合规定的部门代办不动产相关权证；

（十）符合住房公积金管理委员会规定的其他条件。

第八条【其他类型贷款条件】借款人申请组合贷款、商转公贷款、公转商贷款的，除符合第七条的条件外，还应当符合以下条件：

（一）组合贷款、公转商贷款申请人还应符合商业银行贷款的相关条件；

（二）商转公贷款申请人原商业性个人住房贷款未出现逾期记录且所购房屋已经办理不动产权证照。

第九条【共同借款人】借款人的配偶在义乌市正常缴存住房公积金的，应当作为共同借款人。

第十条【贷款房产套数限制】公积金贷款支持购（建）义乌市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的缴存职工家庭。

公积金中心不得向购买第三套及以上住房或申请第三次及以上公积金贷款的缴存职工家庭发放公积金贷款。

申请人及配偶、未成年子女现有的房产计入套数，房产套数以不动产登记、房管处购房合同信息、公积金系统信息和人行征信信息为准。

第十一条【限制贷款情形】存在下列情形之一的，不能申请公积金贷款：

（一）购买期房一次性结清房价款的；

（二）职工购买的住房存在除直系亲属外的其他权利人的；

（三）借款人和共同借款人未按规定缴存住房公积金，或者存在以弄虚作假等方式汇补缴住房公积金、调整缴存基数、挂靠单位缴存住房公积金等违法违规情形的。

第十二条【不予受理情形】借款人及共同借款人有下列情形之一的，不予受理公积金贷款：

（一）公积金贷款记录存在连续2期（含）以上或累计4期（含）以上的逾期记录；

（二）中国人民银行征信系统个人信用报告中的信贷交易行为存在以下情况：

1.贷款申请时已存在首付贷的；

2.个人贷款或信用卡逾期所欠款项尚未还清的；

3.申请日前24个月内存在个人贷款（含公积金贷款）或个人信用卡（含准贷记卡）逾期记录，且连续逾期3期(含)以上或累计逾期6期(含)以上的；

4.个人信用卡（含准贷记卡）申请日前24个月内状态为“呆账”、“冻结”或者“止付”的；

5.曾被“担保人代还”或者“以资抵债”等特殊交易记录的；

6.作为担保人对外担保金额超过申请贷款房屋总价的70%的；

（三）因伪造合同、出具虚假证明、编造虚假租赁关系等手段骗提套取住房公积金贷款或者以其他欺骗手段违法获得公积金贷款被纳入公积金中心失信行为名单的；

（四）被纳入失信被执行人名单的；

（五）其他规定不予公积金贷款的情况。

第十三条【申请时限】公积金贷款申请时限规定：

（一）购买新建商品房的，借款申请人应在备案登记商品房买卖合同之日起至获取不动产权证一周年内申请；

（二）购买可办理不动产登记的新建住房或二手房（以下简称现房）的，借款申请人应在办妥不动产登记手续，交纳房屋契税（以税收缴款书所列日期为准）后的一周年内申请；

（三）自建房的，自领取相应批准文件起二周年内，或办理产权初始登记一周年内申请；

（四）新社区集聚建设住房、有机更新购买回迁房的，应在支付第一笔房屋交付款后至取得不动产权证后一周年内申请；

（五）办理商转公贷款的，如提前结清商业贷款，应在六个月内申请；

（六）办理公转商贷款的，应在签订购房合同之日起至取得不动产权证后的三个月内申请；

第十四条【轮候机制】公积金贷款可贷资金额度不足时，公积金中心应当按照轮候规则向符合条件的借款人发放公积金贷款，并启动公转商贷款业务。

轮候规则由公积金中心根据本实施细则、房地产市场宏观调控政策和住房保障政策等另行制订，报公积金管委会批准后公布执行。

第三章贷款额度、期限和利率

第十五条【贷款限额标准】公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准：

（一）不得超过第十六至十九条规定的基础贷款额度。

购（建）房总价低于第十八条规定的职工家庭可贷额度最低限额的，以购（建）房总价的70%计算。

（二）购买期房、现房的贷款额不得超过所购房总价款的70%，与提取额之和不得超过所购房总价款；建造、翻建、大修住房的贷款额，与提取额之和不得超过房屋建造、维修总价与政府补贴的差额；涉及城市有机更新的，选择回迁房的贷款额，与提取额之和不得超过购房总价和被征收房屋评估价的差额。

首付款比例应符合国家、省及我市房地产调控的相关要求。所购住房为现房的，购房总价款以契税价为准。

（三）月还款额应不低于借款人（含共同借款人）公积金月缴额的1.5倍，不高于借款人（含共同借款人）缴存基数的70%。借款人家庭未还清的商业贷款等，应计入还款额度。

第十六条【基础贷款额度计算】基础贷款额度按如下计算公式确定：

基础贷款额度=职工家庭可贷额度+上浮额度

第十七条【职工家庭可贷额度计算】职工家庭可贷额度遵循“先存后贷，存贷挂钩、风险可控”原则，按如下计算公式确定：

职工家庭可贷额度=借款人（含共同借款人）申请日前12个月住房公积金月平均余额×倍数

住房公积金账户月均余额是指职工申请贷款日前12个月（不含申请当月）的住房公积金账户月末余额的平均数；公积金账户存在断缴情况的，断缴月份计算在内；新开立账户缴存不足12个月的，按照缴存月份计算月均余额。倍数暂定为10。

第十八条【职工家庭可贷额度限额标准】单职工申请的，职工家庭可贷额度不低于20万、不高于60万；双职工申请的，职工家庭可贷额度不低于30万、不高于100万。

第十九条【上浮额度计算】满足第十五条第（三）项规定的，可以计算上浮额度。上浮额度最高不高于30万，根据借款人的公积金账户提取情况和信用评价管理情况确定：

（一）借款人（含共同借款人）在申请公积金贷款前，连续三年以上未提取公积金的，其可贷额度可以上浮10万，但应符合前款规定之要求。

（二）借款人有《义乌市住房公积金信用评价管理办法（试行）》规定的奖励、惩戒情形的，按该规定执行。

第二十条【组合贷款中的公积金贷款额度】组合贷款中公积金贷款部分的贷款额度应符合本实施细则第十五至十九条规定，且与组合贷款中的商业性个人住房贷款额度之和不高于购（建）房总价款的70%。

第二十一条【商转公贷款额度】商转公贷款的贷款额度应符合本实施细则第十五至十九条规定，且不高于原商业性个人住房贷款余额。

第二十二条【公转商贷款额度】公转商贷款的贷款额度应符合本实施细则第十五至十九条规定，且不高于受托银行规定的可贷款额度。

第二十三条【贷款期限】公积金贷款期限以年为单位，最长贷款期限按以下方式确定：

（一）申请的公积金贷款期限不超过借款人（含共同借款人）法定退休年龄之后5年；

（二）住房公积金贷款期限最长为20年；

（三）购买二手房的，房龄加贷款年限不超过50年，且不超过该住房土地使用年限；

（四）建造住房用作抵押物的，住房房龄加贷款年限不超过50年，且不超过该住房土地使用年限；

（五）组合贷款中的公积金贷款部分与商业性个人住房贷款部分的贷款期限一致。

第二十四条【基准利率】贷款基准利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。

贷款期间如遇人民银行有关公积金贷款利率调整时，从调整利率的下一年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率标准。

第四章贷款担保

第二十五条【担保方式】住房公积金贷款担保方式为房产抵押，借款人须将申请住房公积金贷款所购买或建造的自住住房，向公积金中心设定全额抵押并办理不动产抵押登记。

购买、建造的住房如不具备抵押条件的，则应由本人及配偶或第三人名下的国有土地使用权上的住宅类房产向公积金中心作全额抵押（简称他套抵押）。他套抵押方式申请公积金贷款的，职工贷款限额标准在符合第三章规定的基础上，不超过国有土地上的抵押物评估价值（其中出让性质土地按60%计算，划拨性质土地按50%计算）。待所购买、建造的住房具备抵押条件后，借款人应及时办理抵押物置换。

第二十六条【抵押人年龄】签订抵押合同时，抵押人（共同抵押人）应不超过65周岁。

第二十七条【抵押物管理】抵押期间，借款人不得中断或撤销抵押，并对抵押物的房屋负有维修、保养、保证完好的责任；在抵押物抵押期间，如发生抵押房屋毁损的，由借款人负全部责任，并承担相应的赔偿款。

第二十八条【抵押物管理】抵押期间，抵押人未经公积金中心书面同意，不得转让抵押房产的所有权，不得在抵押房产上另行设立抵押权、居住权等担保物权、用益物权。

抵押房产被划入征收（收购）范围，抵押人和借款人需在知悉征收（收购）公告后10日内告知公积金中心，并提供公积金中心认可的新的担保。否则，公积金中心有权要求借款人提前归还全部借款本息，有权提前行使抵押权。

第二十九条【贷款担保范围】住房公积金贷款担保范围包括全部借款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。

第三十条【预抵押物权转现】如抵押房产为尚未取得不动产所有权登记的房产，除办理完抵押权预告登记外，抵押人应在能够办理房产登记之日起规定时间内办理完初始产权登记，并同时配合公积金中心办理完正式抵押登记手续。

如抵押人未在上述时间内办理完正式抵押登记手续的，公积金中心将纳入信用评价管理，并按照借款合同的约定，指定第三方代为办理房屋产权登记和抵押登记手续，办理相关证照产生的费用由抵押人承担。

第五章贷款办理程序

第三十一条【纯公积金贷款申请程序】申请住房公积金贷款的，按照下列程序办理：

（一）借款人（含共同借款人）通过公积金中心网上服务平台或公积金中心指定的受托银行业务网点提出申请，并提交材料；

（二）公积金中心依法对申请材料进行审核；

（三）借款人与公积金中心签订《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》，并办理不动产抵押权登记等相关手续；

（四）受托银行按照贷款合同约定进行放款。

第三十二条【商转公贷款申请程序】申请商转公贷款的，按照下列程序办理：

（一）借款人向原商业性个人住房贷款银行提出提前偿还全部贷款申请，并取得结清凭证、还款明细（从第一笔至最后一笔）；

（二）借款人（含共同借款人）通过公积金中心网上服务平台或公积金中心指定的受托银行业务网点提出申请，并提交材料；

（三）借款人与公积金中心签订《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》，并办理不动产抵押权登记等相关手续；

（四）受托银行按照贷款合同约定进行放款。

第三十三条【组合贷款申请程序】申请公积金组合贷款的，按照下列程序办理：

（一）在向公积金中心提出贷款申请前，应当自行先到受托银行咨询组合贷款具体办理事宜；

（二）在签订公积金贷款合同前，应当向受托银行申请公积金组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度；

（三）借款人与公积金中心签订《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》，并办理不动产抵押权登记等相关手续；

（四）受托银行按照贷款合同约定进行放款。

第三十四条【公转商贷款申请程序】申请公转商贷款的，按照下列程序办理：

（一）借款人（含共同借款人）到公积金中心指定的公转商贴息贷款经办银行业务网点提出申请，并提交材料；

（二）公积金中心依法对申请材料进行审核通过后，公转商贴息承办银行确认审核；

（三）借款人与商业银行签订合同，并办理担保等相关手续；

（四）商业银行按照贷款合同约定进行放款。

（五）公积金中心依据合同向商业银行支付贴息。

第三十五条【抵押登记涂销手续】借款人还清贷款本息后，公积金中心负责办理抵押登记涂销手续。

第六章贷款的偿还

第三十六条【偿还贷款】借款人应当按《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》约定的还款时间、还款方式偿还住房公积金贷款本息。

第三十七条【还款方式】住房公积金贷款的还款方式包括：

（一）贷款期限在一年（含）以内的，实行到期一次还本付息，利随本清；

（二）贷款期限在一年以上的，实行按月等额本息还款法或等额本金还款法偿还贷款本息；

（三）借款申请人与公积金中心在《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》中约定只能选择一种还款方式，还款期间不得更改。

第三十八条【还款时间和计息方式】每月20日为偿还贷款本息的应付日。自贷款发放的次月起，借款人应在每月应付日前将本月应偿还贷款本息存入偿还贷款的账户。

每月计息时段为上月20日至本月19日。首期时段为贷款发放日至发放次月19日，按实际天数计算。提前还清贷款的，末期按实际天数计算。

按月计息的，月利率=中国人民银行公布的利率÷12；按实际天数计算的，日利率=月利率÷30。

第三十九条【存续期提取规定】借款人（含共同借款人）可以办理按月还贷委托提取用于偿还贷款本息。借款人（含共同借款人）的住房公积金账户存储余额优先用于偿还住房公积金贷款（含组合贷款、公转商贴息贷款），有结余的可以用于偿还商业性个人住房贷款本息，其他情形不得办理提取。

第四十条【逾期还款管理】当借款人未按《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》约定的期限偿还公积金贷款的，公积金中心可扣划借款人及其配偶的住房公积金账户存储余额用于偿还公积金贷款本息，直至贷款正常归还为止。

第四十一条【提前还款要求】公积金贷款后，原则上须正常还款6个月后，借款人可根据《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》约定，用自有资金或提取本人及其配偶的住房公积金账户存储余额提前偿还部分或者全部贷款本息。如有特殊情况，经公积金中心同意后，借款人可提前偿还贷款本息。

申请提前偿还部分贷款的，提前还款本金额不得少于1万元。部分提前还款后剩余贷款仅缩短还贷期限，不调整月还款金额。

第四十二条【合同条款变更】《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》的条款需要变更的，必须依据规定，经公积金中心、借款人、抵押人、保证人等涉及方中的利害关系方协商同意，并依法签订变更协议。

第四十三条【合同变更类型】《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》变更包括以下类型：

（一）借款人变更还款账号；

（二）借款人提前偿还部分贷款后，缩短剩余的还款期限；

（三）借款人婚姻关系发生变化的，作为夫妻共同财产的抵押房屋分割后的所有人愿意履行《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》并具备还贷能力的；

（四）借款人或抵押人死亡、失踪或者丧失民事行为能力，其抵押房屋继承人、受遗赠人愿意履行《义乌市住房公积金个人住房借款/抵押/保证合同》并具备还贷能力的。

发生上述第（三）、（四）项所列情形的，借款人提供公积金中心认可的担保，并办妥担保手续。

第七章贷后管理

第四十四条【处罚规定】职工在申请公积金贷款或提取公积金时，应当按照本实施细则如实申报信息。如对婚姻状况、亲属关系、购房行为、住房数量等情况进行隐瞒或虚报，或者以弄虚作假等方式汇补缴公积金、调整缴存基数，或者在无劳动关系的单位挂靠缴存公积金或在公积金贷款发放后故意停缴或少缴住房公积金的，公积金中心可以终止其公积金贷款办理手续、提前收回贷款，或自上述行为发生之日起至贷款收回之日止加收罚息。

前款规定的行为涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

申请人自上述不诚信行为被认定之日起5年内再次提起公积金贷款申请的，公积金中心不予受理。

第四十五条【银行催收职责】借款人未按时履行还款义务的，受托银行应当履行催收义务。

受托银行未按照公积金贷款业务操作流程办理公积金贷款业务或拖延发放公积金贷款，或者不履行催收义务的，公积金中心根据委托合同等追究受托银行的法律责任。

第四十六条【逾期还款处罚规定】经催收后仍不还款，或者存在本实施细则第四十四条罗列的不诚信行为的职工，公积金中心应当将其不诚信行为纳入信用评价管理，并可以纳入人民银行和其他主管部门认可的个人信用征信系统。

第四十七条【风险控制】公积金中心应当采取有效方式对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权、抵押物及保证人的变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资产安全。

对于逾期未收回的贷款，公积金中心应当及时采取催收、诉讼、处置抵质押物等有效措施保全债权。

第四十八条【坏账风险把控】经义乌市住房公积金管委会批准，公积金中心可以按规定购买保险或担保，预防贷款坏账风险。

第八章附则

第四十九条【指标调整】本实施细则第十五至十八条中涉及的公积金贷款最高额度、职工公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占公积金缴存基数的比例、信用标准、首付款比例等指标，应当根据国家、省、义乌市住房政策及义乌市公积金缴存、提取和贷款情况适时调整。

本实施细则中的单套住房的公积金贷款最高额度、信用标准由公积金中心拟订，报公积金管委会批准后公布执行。

职工公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例，由公积金中心根据住房公积金资金流动性、贷款风险等因素制定、调整、公布执行，并报公积金管委会备案。